Как взять кредит для бизнеса под залог коммерческой недвижимости

Бизнес любого уровня и вида собственности иногда нуждается в привлечении стороннего капитала. Сегодняшняя статья о том, как получить кредит под залог коммерческой недвижимости в банке.

В первую очередь предлагаем вам ознакомиться с таблицей, в которой собраны лучшие предложения российских банков.

Банк	Минимальная ставка, %	Максимальная сумма, млн руб.	Максимальный срок, лет	Вероятность одобрения
	9,9	30	15
	8	15	15
	9,9	20	15
	8,8	20	8
	15,5	5	4
	10	250	10
	13,9	6,3	5
	12,5	10	5
	10	150	12	none
	10,5	60	8	nonenonenone
	11,88	100	7
	11	73	10	nonenonenone

Виды кредитования и возможный недвижимый залог

Недвижимость чаще других видов имущества используется в качестве залога. Тому есть две главные объективные причины – эта собственность стоит дорого и ее можно быстро реализовать в случае неплатежеспособности клиента.

Качество объекта недвижимости как обеспечительного средства прямо влияет на условия заимствования: срок, сумму, процентную ставку и возможность открытия линии. В некоторых случаях займ бизнесу выдается для приобретения коммерческой недвижимости под залог самого покупаемого объекта и тогда он называется ипотечным.

Классификация коммерческих кредитов предусматривает их деление по следующим признакам:

Вид кредита	Характеристика
Целевые	Предусмотрено использование средств на указанные в договоре нужды
Нецелевые	Можно расходовать по усмотрению кредитуемого лица
Краткосрочные	Сроком до 2 лет, главным образом для восполнения недостатка оборотных средств
Долгосрочные	Расходуются на капитальные вложения

Какая недвижимость может быть залогом

Банки принимают обеспечение в виде любой ликвидной недвижимости, включая коммерческую и жилую (квартиры в многоэтажных домах, таунхаусы, земельные участки, частные дома). Требования сводятся к следующим основным пунктам:

• Объект расположен в пределах городской черты или в ее непосредственной близости.
• Он представляет собой капитальное строение или его часть.
• Отсутствие обременений, то есть спорных моментов по поводу прав собственности и правомочности распоряжаться имуществом – их быть не должно. Не принимаются в качестве обеспечения объекты, на которые наложен арест или уже заложенные ранее.

Кредиты для малого и крупного бизнеса

Хотя недвижимость считается наиболее надежным обеспечением возвратности, условия банков для ИП и предприятий малого бизнеса, как правило, сложнее, чем предлагаемые крупным фирмам. При этом есть и преимущества:

• Срок кредитов в этом случае допускается максимально длительный (как правило, до десяти и более лет).
• Заявки рассматриваются приоритетно и оперативно (в течение пяти дней).
• Допускается отсрочка выплаты тела кредита до девяти месяцев.
• Заботу об оценке закладываемого объекта берет на себя банк, избавляя клиента от трат на услуги экспертов.
• Постоянные клиенты пользуются программами лояльности.

Тем не менее, у крупных предприятий есть преимущество по сравнению с малым бизнесом. Оно выражается в репутации, которую относительно просто подтвердить. Как следствие – более выгодные условия получают они.

С чего начать оформление кредита

Первый шаг на пути получения займа – выбор банка, предлагающего наиболее приемлемые условия. Кредитный рынок равновесен, поэтому искать существенные различия бесполезно, но некоторые специфические моменты могут создавать преимущества. Они могут выражаться в том, что имеющийся в распоряжении потенциального клиента объект признается более или менее ликвидным, или по-разному оценивается.

Второй этап – визит в выбранный банк. По телефону или в процессе электронной переписки будущий клиент может назначить время встречи, но столь серьезный вопрос, как кредитование под залог недвижимости, обсуждается только лично. Специалист банка расскажет понятными словами условия, предоставит консультационные услуги, назовет необходимые документы, а также ответит на все вопросы, которые, несомненно, возникнут во время беседы. Но это только первый поход в банк.

В случае успешности переговоров клиент посещает кредитное учреждение повторно. Он приносит с собой пакет документов и заявку, бланк которой ему выдает сотрудник кредитного отдела во время первого визита.

На этом же этапе, при условии благоприятного развития событий, должна состояться еще одна встреча, на этот раз на территории вероятного клиента. Специалист из банка прибудет на место для осмотра объекта и финансовой оценки бизнеса.

После сбора и передачи всей необходимой информации в банк, наступает пауза, длящаяся несколько дней, в течение которой принимается решение об одобрении заявки или отказе в займе. Затем наступает самый ответственный момент – подписание договора кредитования.

Подать заявку на кредит

Требования к кредитуемому лицу

В каждом банке идеального заемщика видят по-разному, но если проанализировать его усредненный портрет, то требования получатся следующие:

• Российское гражданство или постоянное легальное проживание в РФ – обязательно.
• Возраст – до 60 лет.
• Успешная хозяйственная деятельность ведется в течение полугода, а лучше года. Требуемый «стаж» в бизнесе зависит от степени сезонности и других факторов: банк имеет право проявлять дифференцированный подход к клиентам.

Документы для кредитного отдела

Сам будущий заемщик должен понимать, что чем весомее аргументы в пользу его платежеспособности, тем выше шансы получения кредита на благоприятных условиях. Индивидуальный предприниматель предоставляет стандартный пакет, включающий:

• Заполненную анкету с указанием желаемых параметров кредита, сведений о бизнесе и его владельце.
• Общегражданский паспорт собственника.
• Свидетельство о регистрации ИП.
• Всю финансовую отчетность за последний период (как минимум), свидетельствующую о доходах, достаточных для обслуживания планируемого кредита.
• Налоговую декларацию.
• Договоры с контрагентами и поставщиками. Вероятному заемщику придется в банке раскрыть систему бизнеса и документально подтвердить свои финансовые результаты. Рассчитывать что поверят на слово – не стоит.
• Документацию на обеспечительное имущество, в данном случае – объект недвижимости. Пакет включает правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, дарения, решение суда, приватизационное свидетельство и т. п.) зарегистрированный в Росреестре.
• Для заемщиков – физических лиц, крайне желательно технико-экономическое обоснование целевого использования кредита или бизнес-план.

Правоустанавливающие документы на закладываемую недвижимость

Требование банков о предоставлении подтверждения права собственности на объект, служащий имущественным обеспечением, вполне резонно. К таковым бумагам относятся документы, свидетельствующие о правовом событии, которое привело к владению клиента данным имуществом:

• приватизация;
• покупка;
• наследование;
• дарение;
• мена;
• долевой вклад в строительство;
• другие законные действия.

Каждое из этих действий подтверждается соответствующим актом, фиксируемым государственным органом – Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно – Росреестром).

С приблизительным перечнем правоустанавливающих документов можно ознакомиться, прочитав ФЗ-122 от 21 января 1997 года (ст. 17). Как правило, владельцы недвижимости и сами знают, на основании какой бумаги им принадлежит собственность.

• Договорами оформляются следующие виды приобретения: купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание, долевое наследование, уступка и рента.
• Наследование подтверждается свидетельством или решением суда (если срок подачи на наследование был пропущен или в процессе установления права возникли споры).
• Основанием владения приватизированным имуществом служит приватизационное свидетельство.

К правоустанавливающим документам на объекты недвижимости предъявляются следующие требования:

• Соответствие требованиям законов, действовавшим в юридическом пространстве месторасположения объекта в момент получения права владения.
• Точное описание объекта (подробнее – в прилагаемом техническом паспорте) с указанием правообладателя.
• Вид правообладания (личная, частная, коллективная, паевая или другая собственность).

Кроме этого, каждому типу объекта недвижимости соответствует свой правоустанавливающий документ:

• Земельному участку – договор отчуждения имущества с прилагаемыми приемо-передаточными актами, решение или постановление местного органа власти, свидетельство наследования, решение суда (вошедшее в силу) или мировое соглашение.
• Частным домом физическое или юридическое лицо владеет на основе договора купли-продажи, мены или дарения, свидетельства о наследовании, договора застройки, постановления о вводе в эксплуатацию (в случае самостоятельного возведения), решения дачно-садового кооператива или свидетельства госрегистрации имеющегося права.
• Квартира может принадлежать владельцу на основании договора купли-продажи, мены, ренты, дарения, свидетельства о наследовании, договора долевого участия (инвестирования), постановления органа местного самоуправления о предоставлении жилплощади или решения суда.

Правоустанавливающие документы на коммерческую недвижимость

Юридическое лицо может владеть объектом коммерческой недвижимости на основании тех же документов, что и физлицо, плюс еще три допустимых варианта:

• акт о передаче имущества учредителем в качестве взноса в уставный капитал;
• решение о реорганизации фирмы;
• разделительный баланс.

Получение кредита под залог недвижимости возможно при наличии одного из вышеуказанных оснований правообладания с его документальным подтверждением.

К чему нужно быть готовым при получении кредита под залог недвижимости

Надежное имущественное обеспечение возвратности стимулирует предоставление наилучших условий кредитования. Банки, как правило, обсуждают сумму, срок и процентные ставки индивидуально с каждым клиентом, однако есть и общие моменты, к которым следует быть готовым всем без исключения потенциальным заемщикам:

• Тело кредита вряд ли превысит 70% оценочной стоимости залогового объекта. Так банки страхуют себя от невозврата.
• Финучреждение обычно не интересует тип недвижимости (жилая или коммерческая) – для него важно, чтобы объект не был ветхим и его можно было легко продать.
• Не имеет значения также и статус заемщика. Индивидуальному предпринимателю под надежное обеспечение могут выдать кредит точно так же, как и юрлицу. Правда, обычно ставка для ИП несколько выше.
• Наличие залога не гарантирует выдачи кредита.

Условия кредитов, выдаваемых под недвижимость

Годовая процентная ставка кредитов под залог недвижимости в разных банках колеблется в пределах от 10 до 23%. В среднем она составляет примерно 15%. Как правило, чем легче получить займ, тем выше ставка.

С более конкретными условиями можно ознакомиться на официальных сайтах кредитных учреждений. Некоторые данные, по состоянию на 2024 год приведены в таблице выше. В любом случае их следует уточнять, обращаясь в банк лично.

При предоставлении надежного обеспечения залоговой недвижимостью, вероятность одобрения заявки высока – от 70 до 90%. Следует, однако, понимать, что при принятии решения о выдаче кредита, менеджмент руководствуется принципом минимизации возможных неприятностей как своих, так и клиентов.

Банк не заинтересован в длительном и хлопотном возврате займа через отчуждение, связанное с судебными разбирательствами. Последующая реализация залога также может быть сопряжена с проблемами. Этими соображениями обусловлены отказы предоставления кредитов, даже обеспеченных залогом.

Выводы

Получение необеспеченного займа на современном этапе практически невозможно. Самым надежным залогом считается недвижимое имущество.

Не каждый объект недвижимости может служить залогом. К нему предъявляется ряд требований, главное из которых – высокая ликвидность.

Пакет, сопровождающий заявку на кредитование под залог недвижимости, включает правоустанавливающий документ на объект залога с его подробным описанием и обновленным техническим паспортом. Заверение в Росреестре обязательно.

Оценку обеспечительного имущества производят специалисты банка. Завышать или занижать стоимость объекта они не заинтересованы.

Условия кредитов под недвижимость могут отличаться в разных банках и обсуждаются индивидуально.

# Банки для бизнеса

Как быстро получить банковскую гарантию

# Эквайринг для бизнеса

Мобильный эквайринг для ИП и ООО: тарифы банков и цены на банковские терминалы