• Бесплатная Консультация Юриста:
    +7 (499) 938-77-34
    Москва и МО
    +7 (812) 425-64-12
    Петербург и ЛО
  • Что делать дольщику при банкротстве компании-застройщика

    Автор статьи: Евгений Маляр Евгений Маляр
    30 ноября 2018
    5
    0
    bsadsensedinamick
    # Банкротство Что делать дольщику при банкротстве компании-застройщика

    На начало 2018 года по всей России в стадии незавершенного строительства из-за банкротства застройщика находится 7,4 млн кв. м. жилья.

    Навигация по статье
    • Признаки предстоящего банкротства
    • Процедура банкротства строительной компании
    • Что делать дольщику при банкротстве строительной фирмы
    • Включение в реестр требований участников строительства
    • На какую компенсацию реально может рассчитывать дольщик
    • Очередность удовлетворения требований к строителю-банкроту
    • Кто может оказать дольщику юридическую помощь
    • Законодательные изменения регулирования банкротства несостоятельных застройщиков
    • Обанкротившиеся застройщики в наши дни
    • Краткие выводы

    Когда предприятие объявляет о своей финансовой несостоятельности, для кредиторов наступают сложные времена. Банкротство застройщика – ситуация тем более неприятная, потому что страдают обычные граждане, надеявшиеся приобрести жилье по доступной цене. Что делать дольщику, если разорилась компания, обещавшая квартиру в новом доме? Банкротство при долевом строительстве имеет свои особенности, которым посвящена предлагаемая вниманию статья.

    Признаки предстоящего банкротства

    Причины несостоятельности фирм-застройщиков или девелоперов (так неофициально называют компании, управляющие финансовыми потоками при возведении или реконструкции объектов недвижимого имущества) могут быть различными:

    • непредсказуемый рост рыночных цен на стройматериалы;
    • повышение стоимости подрядных работ;
    • валютная волатильность при использовании импортных составляющих;
    • форс-мажорные обстоятельства (природные и техногенные катаклизмы, человеческий фактор и т. д.);
    • мошеннические действия менеджмента.

    Исходя из указанных возможных причин, можно сформулировать признаки перспектив банкротства предприятия-застройщика:

    • видимое ухудшение платежеспособности, выраженное возникновением задолженностей по текущим обязательствам, включая бюджетные;
    • снижение рентабельности коммерческой деятельности фирмы;
    • уменьшение совокупной ликвидности имущества застройщика.

    долгострой

    Обычный участник по договору долевого участия (ДДУ) не всегда имеет возможность контролировать эти маркерные процессы, но такие признаки, как замедление темпов возведения объекта и перенос сроков сдачи для него очевидны.

    Определенную финансовую гарантию обеспечивает страховка от банкротства строительной фирмы, однако она возможна только при соблюдении ряда условий и не покрывает всех рисков. К тому же до середины 2019 года введение эскроу-счетов не является обязательным и повышает стоимость недвижимости.

    Эскроу-счетом называется особый банковский счет, на котором хранятся средства дольщика до момента исполнения девелопером своих обязательств.

    Несмотря на изменения, внесенные в российское законодательство в последнее время, признание застройщика банкротом составляет большую проблему для долевого участника.

    Процедура банкротства строительной компании

    Чтобы признать несостоятельность коммерческой структуры, необходимо соблюдение общих условий, указанных в Законе о банкротстве ФЗ-127. Этот нормативно-правовой акт учитывает все возможные ситуации. Для дольщика особый интерес представляет глава IX (§7).

    Процедура признания финансовой несостоятельности включает в себя до пяти этапов, плюс подготовительный период, предшествующий подаче заявления в суд. Инициатору дела о банкротстве (им может быть сам девелопер или дольщики) нужно собрать и подготовить документы, отправить их в арбитраж и дождаться предварительного решения.

    На практике до недавнего времени вводились только две стадии банкротства застройщика – наблюдение и конкурсное производство.

    После возбуждения дела о признании финансовой несостоятельности вступал в действие первый обязательный этап.

    Суть наблюдения состоит в анализе деятельности застройщика с целью выявления причин возникновения неплатежеспособности. Его осуществляет арбитражный управляющий, назначенный судом, и называемый временным или конкурсным (в зависимости от того, какие текущие этапы проходит делопроизводство). При этом он не вмешивается в процессы руководства, хотя и рекомендует целесообразные меры по улучшению финансового положения.

    Максимальная продолжительность фазы наблюдения составляет семь месяцев. В течение этого периода управляющий сравнивает сумму денежных требований участников ДДУ и других кредиторов со стоимостью совокупных активов девелопера. Строительная компания владеет имуществом (спецоборудование, нежилые помещения и пр.). Если стоимость активов превышает финансовые обязательства, то банкротство не может быть признано.

    В настоящее время в законодательство внесены изменения: стадия наблюдения в отношении несостоятельных застройщиков объектов долевого строительства больше не практикуется.

    С момента введения конкурсного производства временный арбитражный управляющий приступает к управлению предприятием, а банкротство становится неизбежным. Взыскания с несостоятельного должника больше нельзя осуществлять иначе, как посредством включения дольщиков в список требований.

    После ликвидации фирмы возможности дальнейшей компенсации убытков исчерпываются полностью. Это касается и столь скользкого вопроса, как гарантийные обязательства на построенный объект, что очень важно в том случае, если впоследствии будут выявлены дефекты.

    Помимо конкурсного производства процедура банкротства девелопера, как и всякого любого предприятия, теоретически может включать другие этапы: санации и внешнего управления. Практика, однако, показывает, что меры по оздоровлению фирмы не дают ощутимых эффектов по причине специфики строительного бизнеса.

    Дело о банкротстве завершается заключением мирового соглашения после максимально возможного удовлетворения требований о передаче кредиторам жилых объектов или денежных средств. В процессе конкурсного производства имущество должника реализуется, а полученная конкурсная масса служит источником выплат и компенсаций.

    Так происходит всегда и со всеми несостоятельными предприятиями, но банкротство застройщика обладает особыми чертами, на которых следует остановиться подробней.

    митинг дольщиков

    Что делать дольщику при банкротстве строительной фирмы

    Существует стандартное решение по отношению к застройщику, если он объявлен банкротом: дольщикам нужно заявить суду о включении себя в реестр требований.

    Участником строительства по ДДУ арбитражем может быть признан гражданин, приобретающий недвижимое имущество по другим типам договора (купли-продажи с внесением предоплаты, т. н. предварительным).

    Затем дольщику предстоит сделать выбор в пользу одного из трех возможных вариантов, сведенных для удобства в таблицу.

    Цель (что может получить дольщик) Состояние недостроенного объекта
    Правоустанавливающий документ Почти готов, за исключением устранимых недоделок
    Право долевого владения незавершенным объектом Отдельного объекта (квартиры) не существует, но значительная часть строительных работ уже выполнена
    Возврат уплаченной суммы и неустойки До сдачи в эксплуатацию очень далеко

    Первые два варианта представляют собой разные способы передачи жилья в собственность и отличаются только сроками и суммами, необходимыми для этого. Цель третьего – вернуть свои деньги с наименьшими потерями.

    Реальный выбор дольщика укладывается в простую формулу: получение квартиры или потраченных средств.

    Специфика банкротства застройщика состоит в наличии особого реестра, являющегося частью общего списка требований.

    Статья 201.7 ФЗ-127 выделяет реестр требований передачи жилых помещений. Дольщики, вошедшие в него, становятся зарегистрированными в Росреестре собственниками недостроенных квартир. Такое решение целесообразно, если участники считают, что в ближайшем обозримом будущем дом может быть сдан в эксплуатацию.

    При этом следует учитывать следующие обстоятельства:

    • Недвижимость, право собственности на которую признано арбитражем, не входит в конкурсную массу. Соответственно, на торги она не выставляется.
    • Наличие правоустанавливающих документов дает дольщикам основание для создания ЖСК. Они имеют право в качестве юридического лица привлечь какое-либо строительное управление и закончить работы за свой счет, или продать объект. Решение должно быть принято солидарно всеми дольщиками на общем собрании.

    Разумеется, получив в собственность пусть и незавершенное жилье, участники выбирают «синицу в руках», но это имеет смысл только в том случае, если остаточные затраты относительно невелики.

    Важен также и временной фактор. Недостроенные здания – продукт скоропортящийся. На консервацию тоже нужны средства. Девелопер разорился и признан банкротом, от него денег не получить. Пройдет несколько лет, и дом начнет конструктивно разрушаться под воздействием дождя, снега и мороза. Его придется сносить, что также потребует расходов.

    Принятие решения дольщиком зависит и от того, какие средства привлечены для строительства многоквартирных домов. Что делать, если они не собственные, а взята ипотека? Можно ли перестать ее выплачивать, переадресовав требование банка застройщику?

    Нет, так не получится. Условия договора с финансовым учреждением заемщику придется выполнять как лицу, его подписавшему. Другое дело, что проценты по кредиту тоже можно внести в реестр требований.

    Включение в реестр требований участников строительства

    Включение долевого участника в реестр кредиторов при банкротстве застройщика – компетенция арбитражного суда. Установлен срок, стандартный для аналогичных процедур при каждом признании несостоятельности: 30 дней для этапа наблюдения и вдвое больше при введении конкурсного производства. Время отсчитывается от даты публикации объявления о начале процедуры банкротства в «Коммерсанте».

    Те, кто успеет подать заявку в месячный срок, получают право участия в собрании кредиторов. Внереестровые требования не удовлетворяются. Как показывает практика, безопасности средств, вложенных дольщиком в строительство, способствует оперативная подача заявления.

    По новым правилам, заявление предоставляется с приложением подтверждающих документов арбитражному управляющему.

    строительство ЖК

    Текст заявления составляется в произвольной форме с обязательным указанием следующих данных:

    • ФИО, адрес и контактные данные заявителя.
    • Наименование суда, которому адресован пакет документов.
    • Номер и дата договора долевого участия.
    • Информация, позволяющая однозначно идентифицировать объект недвижимости (согласно договору).
    • ФИО арбитражного управляющего и его реквизиты (указаны в публикации о банкротстве фирмы-застройщика).
    • Наименование фирмы-застройщика и его реквизиты.
    • Характер требования (денежное или о передаче квартиры).
    • Суммы стоимости объекта и требования (они могут отличаться).
    • Список документов, подтверждающих суть заявления.
    • Другие сведения, в зависимости от особенностей требования.

    После подачи заявления остается только дождаться решения суда о включении требования дольщика в реестр.

    На какую компенсацию реально может рассчитывать дольщик

    Как показывает судебная практика, имущества банкрота обычно не хватает на полное удовлетворение требований кредиторов. Более того, конкурсная масса в процессе процедуры признания несостоятельности уменьшается по причине неизбежных расходов.

    Имеет значение очередность выплат, в которой дольщики занимают не первое место. Неустойка, включаемая кредиторами в требование, усугубляет и без того плачевную ситуацию с платежеспособностью банкрота.

    Признание права собственности на жилые объекты через суд выводит активы из конкурсной массы.

    Обобщая эти обстоятельства, можно прийти к выводу о том, что полный возврат затрат на долевое строительство в случае банкротства девелопера маловероятен.

    В 2017 году, после внесения поправок в Федеральный закон ФЗ-214 («О защите прав участников долевого строительства») был создан специальный компенсационный фонд (его называют фондом обманутых дольщиков).

    Кроме этого, застройщиков обязали страховать ответственность за предоставление жилья по ДДУ.

    В наиболее выгодном положении оказываются те участники долевого строительства, которым удалось оформить через суд право собственности на квартиры, требующие минимальной доводки.

    Очередность удовлетворения требований к строителю-банкроту

    После того как застройщик обанкротился, его ликвидное имущество реализуется на торгах. Затем наступает момент распределения конкурсной массы между кредиторами. Одновременно сделать это невозможно, что обуславливает необходимость установления приоритетности.

    Участники долевого строительства пользуются преференциями перед кредиторами, которых принято называть «другими». Но и они не во главе списка лиц, которым задолжал разорившийся застройщик. Очередность выплат установлена статьей 201.9 Закона 127-ФЗ в редакции от 1 июля 2018 года:

    1. Из конкурсной массы в первую очередь погашаются обязательства перед гражданами, которым полагается компенсация вреда, нанесенного здоровью и жизни.
    2. Оплата труда персонала, вознаграждения за использование интеллектуальной собственности, социальные компенсации и выходные пособия.
    3. Расчеты по требованиям дольщиков пропорционально суммам непогашенных финансовых обязательств банкрота.
    4. Удовлетворение обязательств перед другими кредиторами (поставщиками, подрядчиками, банками, инвесторами и пр.).

    Существует и пятая очередь, хотя до нее расчеты доходят редко. В нее входят требования, поданные после закрытия реестра и некоторые другие претензии.

    Примечание: залоговое имущество, служащее материальным обеспечением кредитов и являющееся собственностью обанкротившегося застройщика, в конкурсную массу не входит.

    В очередность не включены расходы, относящиеся к категории текущих:

    • выплата вознаграждения назначенному судом арбитражному управляющему и лицам, обеспечивающих исполнение им обязанностей;
    • эксплуатационные издержки, представляющие собой оплату коммунальных услуг и связи.

    Они погашаются безусловно, в ходе всей процедуры банкротства.

    аукцион по банкротству

    Кто может оказать дольщику юридическую помощь

    Долевое участие всегда сопряжено с определенными рисками. Кроме банкротства существует опасность недобросовестности застройщика, изначально планирующего фиктивную или преднамеренную несостоятельность.

    Права дольщика может эффективно защитить квалифицированный адвокат, специализирующийся на данной теме. Юристы по банкротству застройщика в ходе первичной консультации дают ценные рекомендации по поводу прав и обязанностей дольщика со ссылкой на правовую базу РФ, а также оценивают перспективы судебного разбирательства.

    Кроме этого, составление многих документов (заявок, требований и пр.) требует знания законодательных норм, на которые в текстах необходимо ссылаться.

    Общий совет для дольщиков в ситуации банкротства застройщика – обращаться за квалифицированной профессиональной помощью к юристам. Еще лучше, если адвокат консультирует на протяжении всего времени договорных отношений с девелопером.

    Законодательные изменения регулирования банкротства несостоятельных застройщиков

    С начала 2018 года введены поправки в «Закон о банкротстве». Начал действовать параграф 7 127-ФЗ. Согласно его требованиям, строительной компании, привлекающей средства участников дольщиков, вменяется в обязанность страхование от финансовой несостоятельности путем отчислений 1,2% стоимости договора в компенсационный Фонд защиты участников долевого строительства.

    На конкурсного управляющего возлагаются обязанность поиска другого застройщика, если такое решение целесообразно.

    Собранию дольщиков предоставляется право выбрать возмещение из Фонда защиты участников долевого строительства в пределах уплаченной ими суммы, если она не превышает среднюю рыночную стоимость квартиры площадью до 120 кв. м. При этом другие способы выплаты требований остаются в силе (передача незавершенного или жилого объекта, привлечение нового застройщика). Решение принимается, если наберет 3/4 голосов собрания участников.

    Новое в Законе 2018 года – правило, согласно которому требования дольщиков подаются не в арбитраж, а назначенному управляющему (в срок до трех месяцев) для включения в реестр.

    127-ФЗ допускает финансирования завершения строительства при банкротстве девелопера средствами Фонда защиты участников или путем целевого кредита.

    Если застройщик отчислял взносы в Фонд защиты участников, конкурсный управляющий должен быть не только назначен судом, но и аккредитован Фондом.

    Уже упомянутые устранения из процедуры банкротства этапов наблюдения и санации вводятся на основании статьи 201.15.3 127-ФЗ. Тем не менее, исключения возможны, если есть объективные основания для надежды на восстановление платежеспособности банкрота в результате действий внешнего управляющего. Во всех остальных случаях процедура признания несостоятельности начинается сразу с конкурсного производства.

    Изменения претерпел и Закон 214-ФЗ, регулирующий долевое участие в строительстве многоквартирных домов, в частности схема эскроу-счетов в рамках проектного финансирования в июле 2019 года становится обязательной для всех девелоперов. Усилен контроль оборота наличных средств.

    Законодательные нововведения позволяют ускорить и оптимизировать процесс признания финансовой несостоятельности застройщика и повысить эффективность действий конкурсного управляющего. Тем самым преследуется цель более действенно отстаивать права дольщиков.

    Обанкротившиеся застройщики в наши дни

    По состоянию на первый квартал 2018 года в Российской Федерации было зарегистрировано более восьмисот недостроенных объектов, возведением которых занимались обанкротившиеся строительные компании. За прошедшее десятилетие разорилась не одна фирма, привлекавшая средства долевых участников.

    Крупнейший в России девелопер, признанный несостоятельным – СУ-155. Несмотря на маловыразительное название, эта строительная группа выделяется на общем фоне – на ее счету свыше 30 тысяч пострадавших дольщиков. Обанкротилась компания относительно недавно – в 2016 году.

    Второе место списка занимает Mirax Group, третье – ООО «Трансфорт». Количество участников, оставшихся без жилья, исчисляется тысячами.

    Обобщающие данные по банкротствам застройщиков за 2018 год пока не собраны, но по некоторым признакам можно судить о том, что их следует ожидать.

    Фонд прав граждан-участников долевого строительства подал иск о признании несостоятельности пяти фирм, входящих в Urban Group – ООО «Экоквартал», ООО «Ваш город», АО «Континент проект» и ООО «Хайгейт». Внешний аудит, проведенный весной 2018 года, выявил ряд ошибок и нарушений, допущенных руководством компании, касающихся ведения финансовой отчетности и нецелевого расходования средств.

    Есть ряд других девелоперов, проявляющих настораживающие признаки надвигающегося банкротства.

    Краткие выводы

    Банкротство девелопера обычно приводит к финансовым потерям участников.

    Минимизировать убытки можно, если вовремя подать заявку на включение в реестр требований.

    Несмотря на принятые в последнее время законодательные изменения, размер компенсации во многом зависит от энергичных действий участника ДДУ.

    bsadsensedinamick
    Нет комментариев
    Добавить комментарий

    Вам понравится
    # Банкротство Срок процедуры банкротства
    Рекомендуем
    Юрист по банкротству

    Бесплатная онлайн-консультация с юристом по вопросам банкротства

    Юрист онлайн

    Консультация с юристом по любым вопросам российского законодательства

    Совкомбанк

    Кредит на большую сумму по ставке от 11,9% годовых. До 30 млн руб.

    Наши друзья
    Документовед

    Онлайн-подготовка документов для ликвидации ООО или ИП

    подробнее
    Контур|Отчет

    Удобный документооборот в режиме онлайн

    подробнее
  • bsadsensedinamick
  • Индивидуальный подбор кредита онлайн Документы для налоговой за 15 минут Кредит под залог недвижимости Расчетный счет в Сбербанке
    Подпишитесь на наши новости сейчас!

    Бесплатная онлайн-консультация от опытных юристов по вопросам банкротства юридических и физических лиц

    узнать подробнее
    мы в соцсетях: