Договор лизинга: существенные условия, предмет и стороны лизингового договора

Услуга лизинга (финансовой аренды) становится все более популярной по нескольким причинам, одна из которых – относительно простое оформление. Тем не менее в процессе заключения договора финансовой аренды часто упускаются очень важные моменты. За видимой простотой скрываются особенности, которые необходимо учитывать, чтобы избежать проблем. О них будет рассказано в статье.

Лизинг как специфическая разновидность аренды

Распространено мнение о том, что лизинг представляет собой особый вид аренды, при котором предмет переходит должнику после истечения срока договора. Это верно, но лишь отчасти. Различия лизинга и аренды не в изменении права собственности, тем более что оно происходит не всегда. При оперативном лизинге объект возвращается владельцу.

Попытки объяснить своими словами (без ссылок на правовые акты) сущность финансовой аренды не всегда венчаются успехом. Основным документом, регулирующим лизинг в России, служит Федеральный закон 164-ФЗ, из которого следует, что по своей сути договор лизинга — это договор аренды, но с некоторыми особенностями. Согласно его условиям:

• одна сторона (арендодатель, он же лизингодатель) обязуется купить указанное другой стороной (арендатором или лизингополучателем) некое имущество;
• лизингополучатель выбирает продавца, но это может сделать и лизингодатель, если такое предусмотрено договором;
• после приобретения предмета лизинга, арендодатель передает его лизингополучателю на возмездной основе во временное владение или пользование.

Таким образом, у аренды и лизинга общая правовая природа.

Субъекты договора лизинга и его стороны

В статье 4 Федерального закона 164-ФЗ дана характеристика возможных субъектов (не путать с участниками) соглашения о лизинге. Их три: лизингодатель, лизингополучатель и продавец:

1. В качестве лизингодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо, выполняющее вышеперечисленные обязательства по приобретению и передаче имущества за вознаграждение. При этом пользование (владение) предоставленным предметом может быть временным или постоянным.
2. Лизингополучателем также может быть любое лицо (юридическое или физическое), выполняющее договорные обязательства по приему предмета лизинга и оплате услуги лизингодателя.
3. Продавец. Договор лизинга является двусторонним и заключается между лизингодателем и лизингополучателем. Поэтому продавец в нем не участвует, хотя считается его субъектом.

Итак, есть только две стороны лизинга – арендодатель и арендатор. Исключение составляют следующие ситуации:

• Продавец сам сдает в финансовую аренду принадлежащий ему предмет. В этом случае он выступает в роли лизингодателя.
• Продавец берет в аренду приобретаемый у себя же предмет. В этом случае он лизингополучатель. Подобная ситуация ограничена одним лизинговым правоотношением (это означает, что такой договор лизинга, простыми словами, может заключаться только один раз).

В тексте 164-ФЗ прямо указано отсутствие ограничений на статус субъекта. Ему не обязательно быть резидентом РФ.

Существенные и общие условия договора лизинга

Понятие договора финансовой аренды и его структура предполагают деление условий соглашения на существенные и прочие (дополнительные). Это не значит, что одни из них важны, а другие нет. Просто при отсутствии дополнительных пунктов соглашение может трактоваться на основании соответствующих им действующих правовых норм. Если же не будут указаны существенные условия, договор лизинга в целом будет признан юридически недействительным.

Гражданский кодекс Российской Федерации относит к существенным следующие условия договора финансовой аренды (лизинга):

• Предмет. Им, согласно статье 666 ГК, может быть любая вещь, не предназначенная для потребления. При этом договор должен содержать информацию, позволяющую отличить объект лизинга от любого другого, похожего на него внешне (серийный номер, для недвижимости – точный адрес и тому подобные признаки). Важно также указать лицо, у которого приобретен предмет по договору купли-продажи. Лизингодатель обязан уведомить продавца о том, что купленный объект предназначен для передачи в лизинг.
• Порядок платежей. По определению договор лизинга является средством извлечения дохода, поэтому значение этого условия велико. Общая сумма выплат, совершенных лизингополучателем, составляет так называемый лизинговый платеж. Он должен включать в себя компенсацию расходов лизингодателя на приобретение и передачу имущества, оказание сопутствующих услуг и работ, стоимость пользования заемными средствами плюс прибыль. Федеральный закон 164-ФЗ позволяет расчет, в том числе и в натуральной форме, то есть продукцией, произведенной на арендованном оборудовании.

Кроме предмета лизинга и порядка выплат некоторые юристы склонны к существенным условиям относить также временной фактор. Под ним понимаются сроки поставки и действия договора финансовой аренды. Это условие действительно является очень важным, а в некоторых случаях решающим, однако вопрос остается спорным.

Дополнительные или несущественные условия договора финансовой аренды

К несущественным условиям относятся следующие пункты, обычно включаемые в текст договора финансовой аренды:

• Порядок страхования имущества. Стремление обезопасить себя от порчи или утраты предмета лизинга свойственно обеим сторонам договора. Вопрос лишь в том. кто берет на себя эту процедуру. Так как арендодатель, как правило, регулярно проводит лизинговые операции и имеет опыт оформления полисов, то обычно он этим и занимается. Оплату также может производить любая из сторон, однако в конечном счете она входит в общую цену услуги. Страхование финансовых рисков не является обязательным, в отличие от транспортных и прочих средств, характеризуемых повышенной опасностью.
• Передача арендуемого предмета. Согласно статье 668 ГК РФ, лизингодатель доставляет объект лизингополучателю, если иной порядок не указан в договоре.
• Улучшения арендованного предмета. Они могут быть отделимыми и неотделимыми. Отличить их просто: если изменения (преимущественно конструктивные) обратимы, то они отделимые. Этот пункт в случае надобности следует внести в лизинговый договор. Своими словами он описывается просто: лизингодатель либо соглашается с возможностью улучшения, либо не допускает его.
• Регистрация права собственности на предмет лизинга. Чаще всего этот пункт необходим при финансовой аренде транспортных средств. Обычно собственником остается лизингодатель (до истечения срока договора), а получатель пользуется предметом в качестве владельца или пользователя. Основание – 164-ФЗ п. 2 и 3.
• Обслуживание предмета. В некоторых случаях соблюдение порядка технического сервиса является условием права на гарантийные обязательства производителя. В договоре следует указать обязательство лизингополучателя соблюдать установленные регламенты ТО или возложить это на лизингодателя.
• Право на ускоренную амортизацию. Чем быстрее будет списана с баланса стоимость объекта, тем скорей арендатор получит возможность стать его собственником. С другой стороны, возрастают и суммы лизинговых платежей.
• Право на сублизинг. Согласие арендодателя на передачу предмета третьему лицу обязательно.
• Ответственность сторон. Этот пункт входит в основные положения любого договора и предусматривает действия участников в случае нарушения прописанных условий. В данном аспекте речь также идет о распределении рисков, связанных с порчей или утратой имущества на разных этапах выполнения соглашения.
• Период действия договора. Даты заключения и истечения привязаны к возможностям поставки и сроку полезного использования объекта.
• Выкупная цена. При финансовой (невозвратной) форме финансовой аренды она составляет не более четверти начальной стоимости. По этой цене лизингополучатель может купить предмет у лизингодателя.
• Бухучет предмета. Стороны приходят к согласию относительно того, кто примет объект на свой баланс. Это может быть лизингодатель или лизингополучатель (164-ФЗ, статья 31).

Форма и порядок заключения договора лизинга кратко

Субъекты лизинга в обязательном порядке заключают договор в письменном виде на бумаге, независимо от срока действия. Кроме этого, юридическая практика указывает на следующие требования к документу: в названии должно быть слово лизинг (как форма договора аренды) с указанием вида (финансовый, оперативный, простой договор или сублизинг). Структура документа может быть произвольной.

Если в процессе лизинговой деятельности возникают хозяйственные отношения, не имеющие прямого отношения к аренде предмета, на каждое из них заключается дополнительное соглашение, прилагаемое к основному договору. Имеются в виду гарантийное, послегарантийное или текущее обслуживание, подряд на монтаж, наладку, запуск и пр.

К основному документу прилагаются сопутствующие и обязательные договоры, имеющие к нему непосредственное отношение. Эти соглашения регламентируют:

• кредитование, залог, поручительство (сопутствующие);
• приобретение предмета лизинга по договору купли-продажи (обязательный).

В тексте обязательно присутствуют существенные элементы договора лизинга, описанные выше. Все остальные требования соответствуют стандартным представлениям о договоре. В него входят реквизиты сторон, преамбула, регистрационные отметки, подписи и печати.

В силу сложности и многообразия условий, проект договора рекомендуется проверить у специалиста, знающего все тонкости лизингового права.

Предмет договора лизинга

Согласно статье 666 Гражданского кодекса РФ, предметом договора лизинга могут быть объекты движимого и недвижимого имущества, не предназначенные для потребления и не являющиеся природными объектами (в частности, земельными ресурсами).

Непотребляемость в данном аспекте означает способность объекта (вещи) сохранять свои натуральные свойства в процессе эксплуатации (статья 607, пункт 1 ГК РФ).

Есть, однако, исключения для активов, оборот которых законодательно ограничен. Например, военное имущество предоставляется иностранным государствам на основании международных договоров (114‑ФЗ, регулирующий аспекты военно-технического сотрудничества РФ с другими странами). Порядок финансовой аренды иностранного производственного оборудования установлен указами и распоряжениями Президента России.

При внешней простоте формулировки статьи 666 ГК, возникает несколько вопросов, требующих разъяснения.

Может ли предмет лизинга выступать в роли залогового имущества?

Статья 15 164-ФЗ относит договор залога к разряду сопутствующих (в отличие от обязательного договора купли-продажи). Он несет функцию обеспечения обязательств лизингополучателя. Иными словами, если арендатор не будет выплачивать оговоренные в договоре суммы, объект будет изъят у него владельцем.

Может, однако, возникнуть ситуация, при которой залог лизингополучателем предмета лизинга будет предоставлен третьему лицу, а не лизингодателю. Правомочно ли такое действие? Ведь в статье 335 (пункт 2) ГК сказано, что залогодателем может выступать собственник вещи, а не арендатор.

В данном случае следует опираться на совокупность статей Гражданского кодекса РФ и Федерального закона 164-ФЗ, не содержащих прямого запрета на залог прав на лизинг имущества при выполнении одного из двух условий:

• в договоре лизинга не содержится запрет на передачу права от лизингополучателя третьему лицу без согласия лизингодателя;
• лизингодатель письменно выразил свое согласие на передачу прав лизинга.

Данный порядок соответствует положениям Конвенции УНИДРУА («О международном финансовом лизинге»), применяемой в международной юридической практике.

Могут ли нематериальные активы быть предметом лизинга?

В статье 607 Гражданского кодекса РФ указано, что предметом договора лизинга является имущество. Это общее правило для всех видов аренды, в том числе и финансовой.

Нематериальный актив по своей природе является не предметом, а правом на использование интеллектуальной собственности. Для его передачи необходим другой договор – лицензионный, к аренде или лизингу не имеющий отношения.

Классификация договоров лизинга по видам

Многообразие характеров отношений, возникающих в результате лизинговых операций, задает необходимость их классификации. Критериями могут служить различные отличительные признаки. Например, договор международного лизинга является таковым, если одна из его сторон не является российским резидентом. Этим он отличается от внутреннего, участники которого зарегистрированы в РФ. Разница между финансовой и оперативной арендой уже рассматривалась выше. Теперь о классификации по другим признакам.

Критерий	Виды лизинга	Описание
Отношение к обслуживанию предмета лизинга	Чистый («сухой»)	Сервис оплачивается лизингополучателем.
	Полный («мокрый»)	Сервис оплачивается лизингодателем.
	Частичный (смешанный)	Лизингодатель оплачивает сервис частично
Тип финансирования	Срочный	Одноразовый лизинг
	Револьверный (возобновляемый)	Серия договоров лизинга с возможностью аренды более совершенных образцов
Состав субъектов	Прямой	Имущество сдается в финансовую аренду непосредственно его собственником, без участия лизинговой компании
	Косвенный	Лизинг через посредника (лизинговую компанию)
	Раздельный (групповой, акционерный)	Характеризуется участием многих сторон с многоканальным финансированием. Применяется при лизинге технически сложных объектов (самолетов, судов, предприятий и пр.)
Тип предмета лизинга	Движимого имущества	Предметами выступают автомобили (чаще всего) и другие перемещаемые объекты
	Недвижимого имущества	Арендуются капитальные сооружения
Степень амортизации за один цикл лизинга	Полная окупаемость	Амортизируется не менее 75% начальной стоимости предмета
	Неполная окупаемость	В период действия договора списывается часть стоимости объекта. Характерно для оперативного лизинга
Наличие или отсутствие поднайма	Двусторонний	Предмет арендуется лизингополучателем у лизингодателя напрямую
	Сублизинг	Лизингополучатель передает предмет третьему лицу

Каждой разновидности лизинга соответствуют свои специфические требования к оформлению договора и его содержанию. В первую очередь это касается заголовка документа, однозначно указывающего на характер возникающих после его подписания отношений.

Срок действия договора лизинга и период финансовой аренды

Очень важно различать срок лизинга и период действия договора финансовой аренды. В момент подписания соглашения передача имущества, как правило, не происходит. Следовательно, хотя договор уже действует, сам лизинг фактически еще не начался.

При установлении срока финансовой аренды стороны руководствуются допустимым временем эксплуатации, в течение которого производится полная амортизация предмета.

Если оговаривается выкупная цена, то срок плановой продолжительности полезной службы уменьшается на ее долю в первоначальной стоимости. В качестве примера можно рассмотреть следующие условия договора лизинга:

• Суммарная выплата по лизингу нового станка – 1 млн руб.
• Остаточная стоимость – 200 тыс. руб.
• Срок полезного использования станка – 5 лет.

В таком случае срок лизинга составит полных четыре года.

Исходя из расчетного срока лизинга, устанавливается срок действия договора – периода обязательного исполнения его условий сторонами. Он должен быть:

• меньше или равен времени полезного использования предмета;
• продолжительнее оговоренной доли его амортизации до момента выкупа.

В идеале срок действия договора финансовой аренды точно равен сумме периодов доставки, подготовительных работ и времени запланированной доли амортизации до перехода права собственности на объект лизингополучателю.

Завершение договора

Прекращение договора лизинга наступает по двум причинам:

• истечение срока действия (по плану);
• по инициативе одной из сторон или по их соглашению.

При плановом завершении стороны действуют в соответствии с условиями договора. Объект возвращается арендодателю или переходит в собственность лизингополучателя (выкупается).

Обстоятельства досрочного прекращения действия соглашения разнообразнее. Оно может произойти по нескольким причинам:

• В случае досрочного погашения лизингового платежа. Этот вариант выгоден лизингодателю только в том случае, если арендатор оплачивает недополученную выгоду.
• На досрочном прекращении договора настаивает лизингодатель. Такая ситуация наступает чаще всего потому, что арендатор не выполняет взятых обязательств (не платит, нарушает технические эксплуатационные регламенты и пр.) Следствием расторжения договора становится изъятие имущества и требование финансовой компенсации.
• Не исключена ситуация, при которой инициатором прекращения действия договора выступает лизингополучатель. Это бывает, если взятый в аренду предмет не оправдывает коммерческих ожиданий (не приносит запланированной прибыли) или не соответствует заявленным качественным параметрам. Каждый отдельный случай решается соглашением сторон, а если оно не достигнуто – в арбитраже.
• Полная гибель или утрата предмета лизинга при стандартном договоре не освобождает арендатора от выполнения условий договора – ответственность за сохранность объекта лежит на нем. Компенсация убытков (полная или частичная) может быть достигнута за счет страховой премии. Договор лизинга расторгается в случае отсутствия претензий со стороны лизингодателя.

Проблемы правового регулирования договора лизинга

Федеральный закон 164-ФЗ, регулирующий лизинговую деятельность и аренду, претерпевает изменения. Его дополняют, некоторые статьи упраздняются – эти изменения производятся для совершенствования правового акта. Тем не менее, пробелы остаются, хотя их и становится меньше.

Начать можно с того, что само понятие «лизинг» употребляется в юридической литературе нечасто, а термин считается полуофициальным. Это происходит не только в Российской Федерации, но и в других странах, например, в США применяется понятие finance lease, дословно переводящееся на русский язык как «финансовая аренда». Производное слово leasing обозначает и лизинг, и обычную аренду.

Но проблемы договора лизинга состоят не только в неопределенности терминологии. Дело в том, что разработать законодательную базу, равновесно учитывающую интересы всех сторон и субъектов (лизингополучателя, лизингодателя и продавца) действительно сложно.

Недостатки отечественного законодательства в сфере финансовой аренды выражаются чаще всего в несоответствии некоторых его положений международным юридическим нормам, в частности, Конвенции УНИДРУА «О международном финансовом лизинге».

• В 164-ФЗ отсутствуют условия, позволяющие продавцу выступать в роли лизингополучателя более одного раза (статья 4). При этом сложность лизинговых операций зачастую создает необходимость в возникновении нескольких правоотношений при выполнении одного договора и сопутствующих ему соглашений (купли-продажи, на оказание различных услуг).
• Другая серьезная проблема – не установленная законодательно ответственность лизингополучателя в случае нарушения сроков платежей, а также специальных правовых механизмов и эффективных способов воздействия на недобросовестных участников лизинговых отношений.
• Вопросы у специалистов вызывает право лизингодателя использовать в качестве залога арендуемый предмет, платеж за который еще не погашен, с целью привлечения кредитных средств.
• Параграф 6 главы 34 ГК РФ практически исключает переход лизингового имущества арендатору, если лизингодатель обанкротился. В данном случае отсутствует защита прав добросовестных лизингополучателей.

Таким образом, можно констатировать наличие указанных и других пробелов в российском лизинговом законодательстве. Вероятно, в ближайшее время они будут устранены.

Особенности договора лизинга транспортного средства

Лизинговый договор на автомобиль по праву считается наиболее распространенным типом соглашения о финансовой аренде. Ему, в силу особенностей эксплуатации этого транспортного средства, присущи специфические черты. Они выражаются следующими условиями:

• Сроком договора. Он относительно невелик – 1–4 года (иногда, но редко – 5 лет, а для российских машин, как правило, 2 года). За это время автомобиль должен быть полностью амортизирован с применением ускоряющих методов и коэффициентов.
• Суммой лизингового платежа. В нее, помимо первоначальной стоимости, процентов обслуживания привлекаемых средств и вознаграждения, обязательно входят тарифы техобслуживания, и они довольно дорогие. В целом переплата относительно цены приобретения достигает 30% за срок финансовой аренды.
• Авансовыми платежами. Большинство лизинговых компаний включают это условие в договор. Арендатору следует помнить о невозможности отнесения авансовых и выкупных платежей к издержкам.
• Строгими требованиями к страхованию на весь период действия договора. Это – одно из обязательных условий лизинговых компаний. Полис оформляется на лизингодателя и в случае утраты автомобиля при ДТП, угоне, взрыве, пожаре и пр., а также ущербе (повреждении) арендодатель освобождается от обязательств по погашению задолженности.

Договор лизинга недвижимости

Недвижимость может быть предметом лизинга так же, как и любое другое имущество, но договор финансовой аренды в этом случае обладает рядом специфических черт.

Лизингополучатель решает одну из следующих задач:

• изыскивает возможность приобретения объекта недвижимости в условиях недостатка финансовых ресурсов;
• рефинансирует сделку по приобретению в кредит недвижимости, осуществляя возвратный лизинг;
• финансирует приобретение строящегося объекта недвижимости.

Требования к объекту лизинга недвижимости

Обязательным условием заключения договора финансовой аренды недвижимого имущества является его сдача в эксплуатацию и регистрация в Госреестре (ЕГРП).

Другие требования к объекту недвижимости, приобретаемому в порядке лизинга:

• отсутствие обременений – предмет не должен быть в залоге, долгосрочной аренде (длительнее одного года) или находиться под арестом;
• расторжение текущих (краткосрочных) договоров аренды до передачи в лизинг;
• отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• наличие правоустанавливающих документов;
• соответствие объективных параметров данным, указанным в техническом паспорте и информации БТИ;
• по требованию лизинговой компании – предоставить застрахованный титул, подтверждающий юридическую чистоту правоустанавливающих документов и учитывающий события, произошедшие в прошлом, но способные повлиять на состояние объекта в будущем (например, пожар или затопление).

Подготовка договора лизинга недвижимости

Практика показывает, что перед составлением договора лизинга недвижимости целесообразно принять следующие подготовительные меры:

• предварительное согласование договора финансовой аренды в территориальном подразделении ФРС с получением письменного заключения;
• подготовка договоров купли-продажи и лизинга объекта с единой датой подписания с целью подачи на регистрацию в одном пакете.

Текст договора купли-продажи должен содержать информацию о том, что объект приобретается для сдачи в лизинг с указанием лизингополучателя. Этот пункт свидетельствует о том, что продавец уведомлен в назначении предмета как того требует статья 667 Гражданского кодекса.

Так как объекты недвижимости сдаются в лизинг не всегда новыми, их остаточная стоимость, числящаяся на балансе, может оказаться значительно ниже рыночной цены. В этом случае на продавца возлагается повышенная фискальная нагрузка в виде обязательств по налогу на прибыль и НДС (как сэкономить описано здесь).

Чтобы избежать этого, следует произвести переоценку или другие учетные мероприятия, устраняющие ценовой дисбаланс.

# Бизнес-документация

Образцы трудовых договоров с администратором в сфере обслуживания

# Бизнес-документация

Правильное заполнение трудового договора с юристом или адвокатом по образцу