Инвестиции в новостройки: как вложить деньги в ЖК и заработать

Инвестиции в новостройки – привлекательный способ вложения капитала. Рынок предлагает эффективные стратегии инвестирования с доходностью до 50 %. Каждая из схем имеет ряд потенциальных рисков, которые можно минимизировать на этапе мониторинга.

Две основные стратегии инвестирования в новостройку

Инвестирование в недвижимое имущество – одна из самых перспективных форм вложения средств. На сегодняшний день существует множество стратегий, как заработать на квартирах, но мы рассмотрим только две основные.

Покупка для перепродажи

Это самая популярная стратегия инвестирования, целью которой является покупка наиболее ликвидного объекта недвижимости для дальнейшей перепродажи. Доходность в 15–20 % обеспечивается за счет дополнительной чистовой отделки.

Преимущества:

• Перепродавать недвижимость достаточно просто. Единственная сложность – поиск ремонтной бригады.
• Минимальные риски, т. к. квартира уже построена и сдана в эксплуатацию.
• Приобрести объект можно в ипотеку.

Недостатки:

• Низкая ликвидность, связанная с застройкой ЖК в районах без инфраструктуры.
• Доходность не превышает 20 %.
• На первоначальном этапе необходимы крупные финансовые вливания.

Чем ниже риски, тем меньше доходность – закономерность данной стратегии инвестирования. К примеру, покупка объекта на уровне котлована принесет инвестору до 40 % доходности, но на данном этапе возникают риски, что проект может быть заморожен из-за банкротства застройщика.

Факторы успеха в реализации стратегии:

1. В идеале нужно приобрести квартиру по минимальной цене, ниже рыночной. Хорошие скидки от застройщиков появляются в преддверии Нового года.
2. Выбрать квартиру в том районе, в котором наблюдается устойчивый спрос. Отличным вариантом служат ЖК около транспортных узлов, железнодорожных станций.
3. Отдать предпочтение не ремонтным фирмам, а обычным бригадам.

При перепродаже квартиры срок эксплуатации которой составляет не более 3 лет, необходимо уплатить налог на полученный доход в размере 13 %.

Покупка для сдачи в аренду

Приобретение жилья для дальнейшей сдачи – отличный вариант, чтобы вложить деньги и получать пассивный доход.

Данная стратегия имеет две схемы:

1. Покупка для дальнейшей сдачи в аренду.
2. Приобретение, ремонт и предоставление арендатору.

Если в первом случае все понятно, то второй вызывает некоторые сомнения. Полностью отремонтировав купленную однокомнатную квартиру, можно получать с нее 18–22 тыс. рублей в месяц. Либо рассмотреть вариант разделения одной большой однушки на несколько маленьких студий. Каждую малогабаритную квартиру можно сдавать по 12–14 тыс. в месяц.

Преимущества:

• Доходность достигает 25 %.
• Пассивный доход на протяжении последующих лет.
• Возможность выплачивать ипотеку арендной платой.
• Сроки окупаемости – 12–15 лет.

Недостатки:

• Необходимо искать арендаторов.
• Требуется тотальный ремонт для создания условий, пригодных для жизни.

Порог входа: сколько нужно денег для старта?

Размер вложений зависит от выбранного варианта инвестирования, приобретаемой недвижимости и территориального расположения. Если рассматривать Москву, то для покупки однокомнатной квартиры необходимо, как минимум, от 3,2 млн рублей, двухкомнатной – от 4,6 млн рублей. Также нужно учитывать, что потребуется ≈ 800 тыс. рублей на ремонт жилья.

Советы по выбору объекта инвестиций

Перед выбором квартиры очень важно изучить рынок недвижимости, уделив особое внимание некоторым аспектам.

Надежность застройщика, этап строительства и дата сдачи

Советы по выбору застройщика:

1. Продажа осуществляется по договору долевого участия, а не по соглашению жилищно-строительного кооператива.
2. При заключении контракта важно изучить отчетность компании (динамику средств и величину активов), проверить ее на отсутствие судебных разбирательств, изучить банковскую аккредитацию.
3. Если покупается недвижимость на стадии строительства или под котлован, важно заранее узнать дату сдачи объекта. Неоправданно растянутые, или, наоборот, слишком нереальные сроки, обязаны вызвать подозрения.

Ликвидность и потенциальная прибыль

Ликвидность квартиры для инвестирования – один из самых важных факторов. Он показывает, насколько быстро можно реализовать недвижимость по стоимости, близкой к рыночной. При покупке важно оценить местоположение дома, инфраструктуру, криминогенную ситуацию в районе и т. д.

Именно от уровня ликвидности зависит потенциальная прибыль, определяемая спросом на данных объект. Примерно рассчитать чистую доходность можно при помощи инвестиционного калькулятора.

Количество комнат, площадь и этаж

По статистике, годовой рост стоимости однокомнатной квартиры намного больше, чем по всем остальным. При этом трешки выгоднее, чем двушки, но уступают евро-студиями.

Примерные расчеты прироста за год:

• однокомнатные – 50–85 %;
• двухкомнатные – 32–47 %;
• трехкомнатные – 41–49 %.

Наименьшей ликвидностью пользуются квартиры на цокольном, первом и последнем этажах. Относительно квадратуры не выделяют строгих требований, но площадь, не соответствующая определенному типу квартиры, не привлекает потенциальных покупателей.

Размещение и инфраструктура

Местоположение недвижимости – один из первостепенных факторов. Квартира, купленная в криминогенном или неразвитом районе города, имеет низкий показатель ликвидности, потому спрос у арендаторов и покупателей будет в разы ниже. Особенно ценятся объекты, расположенные в районах с развитой инфраструктурой ближе к центру города.

Неважно, где приобретается квартира: в Москве или Волгограде, – месторасположение будет иметь значение.

Потенциальные риски и пути их минимизации

Возможные риски инвестирования:

1. «Мыльные пузыри». Фирмы-однодневки реализуют не реальные объекты, а «воздух». Строительство подтверждено, работы активно ведутся, документы оформлены в соответствии с действительностью. Аферисты, собрав достаточную сумму денег с инвесторов, уезжают, замораживая стройку. Единственный вариант избежать обмана – обращаться только к легальным застройщикам, которые находятся в реестре строительных компаний.
2. Банкротство застройщика. Неправильное распределение средств, их нецелевое использование или неконтролируемые расходы – все это может заморозить стройку. Избежать этого можно только выбирая крупного и опытного девелопера.
3. Срыв сроков сдачи объекта. Потенциальный риск для тех, кто оформил на квартиру ипотеку, т. к. выплачивать ее нужно ежемесячно, а получение дохода откладывается из-за долгостроя. За каждые 7 дней просрочки инвестор теряет порядка 0,01 % прибыли.
4. Кризис в стране. Если предложение будет в несколько раз превышать спрос, то стоимость реализуемой недвижимости придется снизить.

Выводы

Не существует уникального совета, как зарабатывать 120 % годовых, не рискуя своим имуществом. Процесс инвестирования строится на балансе возможных убытков и потенциальной прибыли. Каждая стратегия требует тщательного изучения и мониторинга.

# Инвестиции

Инвестиции в МФО — сколько можно заработать, рискнув вложиться в микрозаймы

# Инвестиции

Курс ОМС на сегодня в банках России