Инвестирование в недвижимость: как на этом зарабатывают

Инвестиции в недвижимость считаются одним из наиболее надежных способов вложения денег. Ведь цены на такие объекты постоянно растут и, соответственно, приносят доход. У таких вложений есть две цели: сохранить финансы в условиях нестабильной экономики или получить доход.

Около 50% договоров купли-продажи являются инвестиционными сделками. Но выгодны ли они? Неужели все так просто и заработать на этом может каждый? Об этом расскажем подробнее в нашей статье.

Особенности и направления инвестиций в недвижимость

Актуальный вопрос многих — стоит ли инвестировать в 2024 году именно в недвижимость? Впрочем, он не меняется из года в год. У такого вложения, как и у других, есть свои плюсы и минусы.

Плюсы инвестирования в недвижимость:

• Надежность: деньги в таком случае не могут буквально испариться в один день и обесцениться.
• Актуальность. Сегодня без жилья не обойтись, снимать номера в отеле — дорогое удовольствие. Поэтому даже в командировке люди предпочитают арендовать квартиру. От нового платья или шикарного ужина в ресторане можно отказаться, от жилья — нет.
• При определенных условиях можно получить неизменную доходность, например, сдавая недвижимость в аренду.

Есть и недостатки, например, цены на такие объекты довольно высокие и придется дополнительно выделять сумму для ремонта, налогов и оплаты коммунальных.

Вложения в недвижимость относятся к реальным инвестициям и делятся на 4 типа: жилая, коммерческая, зарубежная и вход на этапе строительства. Порядок действий и особенности каждого из них индивидуальны, поэтому рассмотрим их подробнее.

Инвестирование в жилую недвижимость

Этот вид инвестирования подразумевает приобретение квартиры, дома и другого помещения, предназначенного для жилья. Плюс в том, что порог входа зачастую небольшой. Но минус в том, что рассчитывать на быструю прибыль не приходится.

Некоторые особенности:

• Заранее необходимо оценить сумму для вложения. Именно от этого показателя зависит, в каком сегменте рынка удастся развиться.
• Изучение социальной инфраструктуры, находящейся вблизи желаемого объекта — один из важных шагов. Ведь покупателей квартиры в новостройке, особенно семейную пару, будет интересовать наличие школы, детского садика, больницы.
• Лучше выбирать ликвидные объекты, например, одно или двухкомнатные квартиры на 5–12 этажах.

Интересно, что за новейшую историю России упадок цен на недвижимость наблюдался только 3 раза: из-за дефолта, мирового кризиса и российского кризиса. При этом с конца 90-х стоимость на жилье ежегодно возрастает как минимум на 3%.

Если был выбран вариант инвестирования в квартиру, то заработать можно несколькими способами:

• Сдача в аренду. Учитывайте, что придется периодически делать ремонт. Капитальный или косметический — зависит от состояния жилья. Если район популярный, а тем более туристический, то проблем с поиском клиентов возникнуть не должно. Минимально в таком случае можно получать 120 тыс. руб., но стоит учитывать — это эконом или комфорт класс.
• Продажа жилья через время в случае его подорожания. Получить доход можно только один раз и через определенное время. Чем больше времени пройдет, тем большая будет прибыль. Рост цен зависит от региона. Например, в Белгородской области стоимость квартир постоянно растет. Поэтому важно предварительно уделить внимание выбору области и города.

Сегодня инвесторы выбирают первый вариант, поскольку длительное владение объектом недвижимости гораздо выгоднее, чем его быстрая перепродажа. Финансисты утверждают — это надежная альтернатива банковским депозитам.

Строительство жилой недвижимости не прекращается, а только набирает свои обороты, поэтому такое вложение будет выгодно не только в 2024 году, но и в долгосрочной перспективе.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестируя в офисы и другую коммерческую недвижимость, люди рассчитывают получать в будущем хорошую прибыль на аренде этих зданий. В отличие от жилых объектов, в этом случае можно получить больший доход. Однако необходимо иметь определенные знания и аналитическую информацию.

Коммерческая недвижимость — это магазины, торговые центры, кафе, рестораны, склады и офисы. Любое помещение, которое может использоваться предпринимателем для ведения бизнеса.

Особенности покупки

Необходимо брать во внимание тот факт, что за последние годы такие объекты, в отличие от жилых, показывают отрицательную динамику. Лучшим решением для инвестора будет именно сдача в аренду помещений, поскольку не каждый предприниматель готов покупать недвижимость.

Быстрее всего окупаются офисные и торговые помещения (до 10 лет), а вот в случае с гостиницами этот период может занять и 12 лет. Необходимо брать в учет регион и особенности его развития.

Есть еще вариант покупки объекта на этапе строительства и его перепродажа после завершения ремонтных работ. Такой способ очень рискован, т. к. строительство может не завершиться или затянуться надолго.

Зарубежная недвижимость

Отличие недвижимости в западных странах от отечественной заключается в ее разнообразии и высоком ценнике. Сегодня инвестиции в зарубежные объекты считаются эффективным вложением. Для начала необходимо определиться со страной, а именно: показатели экономической стабильности, уровень дохода граждан, способы заключения договора купли-продажи.

Есть два способа получения недвижимости:

• Покупка объекта напрямую — этот способ выбирают практически все инвесторы. Здесь уровень дохода зависит только от ставки за аренду и налога.
• Вложение в трастовую компанию, деятельность которой сосредоточена на поиске хороших объектов и арендаторов. В этом случае доход исчисляется процентом от инвестиций.

Нужно брать в учет особенности жилья и коммерческих помещений конкретного региона. Например, в некоторых странах лучше всего арендуется помещение с хорошим ремонтом и наличием камер видеонаблюдения. То есть, иногда предусматриваются дополнительные вложения для обустройства.

Наиболее популярные страны — США, Германия и Великобритания.

Вход на этапе строительства

Покупка недвижимости на стадии строительства — одновременно и самый выгодный, и самый рискованный способ инвестиции. Есть несколько вариантов вложений.

Большинство современных компаний продают свои объекты еще до того, как заканчивается строительство. Это помогает, с одной стороны, привлечь финансы, и с другой — закончить работы. Преимущество этого способа в том, что по итогу стоимость недвижимости повышается в 2 раза от первоначальной цены.

Можно вложить в строительные работы и получить прибыль в зависимости от оговоренной доли. Этот способ выбирают многие инвесторы, поскольку он менее рискован и уже более привычен.

В инвестициях в стройку есть много рисков. Поэтому рекомендуется заранее осматривать каждый юридический вопрос, выбирать только надежные компании и проверять отзывы.

Самые надежные застройщики РФ, в которые можно инвестировать (цифры на момент публикации статьи):

Застройщик	Объем строительства на 1.07.2018	Построенных жилых комплексов	Построенных многоквартирных домов	Построенных апартаментов
ГК Эталон, г.Санкт-Петербург	979 331 м²	14	39	2
Группа Самолет-Девелопмент, г.Москва	788 044 м²	7	46	2
А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ, г.Москва	660 868 м²	5	49	0
MR Group, г.Москва	629 214 м²	11	15	4
Группа ЛСР, г.Санкт-Петербург	4 499 457м²	28	280	3
Холдинг Setl Group, г.Санкт-Петербург	2 384 077 м²	20	71	0
ГК Гранель, г.Москва	640 169 м²	7	74	0
ГК Главстрой, г.Москва	617 733 м²	5	35	0
Группа ПСН, г.Москва	536 159 м²	6	21	1
ГК ПИК, г.Москва	4 351 525 м²	52	211	1

Стратегии вложений в недвижимость

Итак, способов инвестировать в недвижимость много. Осталось только разобраться, как правильно заработать на продаже квартир. Ведь нужно учитывать не только возможный доход, но и риски.

Есть несколько способов заработка:

• Прямой метод, когда объект приобретается по договору купли-продажи. Это стандартный вариант и наиболее популярный среди инвесторов.
• Косвенный метод, когда приобретаются ценные бумаги компаний, которые специализируются на инвестициях в недвижимость.

Прежде чем начать получать пассивный доход от вложений, нужно определиться с финансовыми возможностями. От этого зависят дальнейшие действия и приблизительные сроки окупаемости. Но еще сложнее — определиться с объектом инвестиций, поскольку важно заранее понимать, какая недвижимость может принести хорошую прибыль с учетом особенностей региона.

Полезным будет предварительное изучение рынка: что люди покупают или арендуют, сколько предложений и какого характера уже есть. Например, можно воспользоваться площадками объявлений. Учитывайте, что инвестирование — это постоянный анализ, поэтому не жалейте время на мониторинг.

Прежде чем сдавать в аренду недвижимость, рекомендуется воспользоваться услугами юриста, чтобы правильно оформить все документы. Особенно это касается вложений, связанных с сотрудничеством со строительными компаниями. В таких ситуациях чаще всего возникает много спорных моментов, которые в будущем могут сыграть против инвестора.

Чтобы заработать на покупке, продаже или аренде, потребуется время. Такой способ заработка точно не подойдет тем, кто ищет быстрый доход. Например, прибыль от перепродажи можно получить где-то через 2 года, от аренды — лет через 6. Все цифры усредненные, но в целом они показывают, что придется подождать.

Инвестирование при малом капитале

Среди всех доступных способов инвестирования, вложения в недвижимость требуют одних из самых больших затрат. Не у каждого есть на это возможность, но многие хотят выбрать именно этот способ. Итак, с чего начать тем, у кого недостаточно финансов для начального капитала:

• Если решаете начать с нуля, то можно рассмотреть ипотеку. Многие банки предлагают выгодные решения, но для этого потребуется предоставить данные о наличии стабильного дохода и хорошей кредитной истории. Процентная ставка индивидуальная для каждого случая.
• Совместное инвестирование — этот способ еще только набирает свою популярность. При хорошем раскладе это выгодное решение, но вся сложность заключается в поиске действительно надежного партнера.
• Клубы инвесторов позволяют найти единомышленников. В таких сообществах можно встретить людей, которые готовы инвестировать деньги в недвижимость. Так появится возможность получить доход и принести прибыль другим.
• Краудфандинг ранее был популярен на менее значимых проектах, особенно в онлайн-играх, но сейчас все большую актуальность получает и в недвижимости. Основная его идея заключается в коллективном финансировании. Так, каждый будет покупать долю в определенном проекте и получать за это прибыль.

Имея за плечами небольшой капитал, важно подобрать или надежного партнера, или проверенный способ привлечения финансов.

Ситуация на рынке России

За последние 3 года стоимость недвижимости, выставленной на продажу в Москве, увеличилась на 12–20%. За счет доступной ипотеки растет и покупательская активность на вторичном рынке.

Также популярны офисные помещения — здесь наблюдается стабильный спрос. Но это средние значения, если смотреть на конкретный проект, то может наблюдаться как повышение, так и увеличение продаж.

В Санкт-Петербурге многие квартиры имеют существенные недостатки в отделке и условиях. Это связано с влиянием исторической застройки и дефицитом предложений. Поэтому покупатели и арендополучатели больше заинтересованы в получении комфортабельного жилья со всеми условиями. В СПБ рассчитывать на понижение цен все равно не стоит.

Сочи показывает хорошую динамику развития рынка недвижимости, поскольку сама администрация прилагает все усилия, чтобы сделать курорт круглогодичным. Здесь, как и везде, есть спрос на комфортное жилье.

В целом на территории РФ наблюдается дефицит предложений аренды достойных квартир с хорошим ремонтом. Это подтверждает количество новых проектов с апартаментами, которые набирают особенную популярность у семейных пар.

Как будут работать вложения в 2024 году — зависит только от инвестора: куда будут вложены финансы, в какой регион, в какой тип недвижимости. Так, необходимо определиться с тем, в какую недвижимость вкладывать: жилую, коммерческую, зарубежную или на этапе строительства. Учесть особенности региона, его экономику, спрос. Например, в каких-то городах более популярны офисные помещения, а в других — жилые квартиры с хорошим ремонтом. Рынок недвижимости считается одним из самых стабильных и перспективных, и по прогнозам — не теряет спроса, а наоборот, развивается.

# Инвестиции

Как привлечь региональные инвестиции корпораций для развития проектов

# Инвестиции

Инвестиционные фонды России и мира